[房地產]挖金三要件 舊公寓、商業區、捷運站最優

●挖金三要件　舊公寓、商業區、捷運站最優

為了滿足以上三項條件，在台北市精華區尋找老宅變黃金的商機，這些中古屋的「土地」特質，至少要先符合以下三項條件：

一、舊公寓勝過舊大廈，而且公寓的樓層越低越好。舊公寓的特色是土地持分高，公設比超低，只要土地持分越高，參與都市更新或者與建商談判改建，就能談到更好的條件。例如板橋明翠里幾乎都是四層樓舊公寓，在都市更新之後，原本每戶平均是三十坪舊公寓，都市更新後，每一戶可換到原本同樣大的新居，外加四坪公設比及額外停車位，算算報酬率有二．五倍至三倍。

都市更新最大敵人之一，就是鄰居。建商最常碰到的問題是住戶過多，意見難整合，選擇沒電梯的四層樓以下舊公寓，樓層越低，住戶越少，干擾都市更新案可能性越低，就能越快與建商達成都市更新或合建的條件。

二、商業區勝過住宅區。一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種，其中的差別就在容積率，容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。

一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿，除非當地房價夠高，否則建商參與重建獲利不易，因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的，位在商業區的舊公寓，尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓，這些住宅地目仍屬商業區，擁有商業區的容積率，改建效益相對較高。

三、地點臨鄰捷運站、良好學區或政府機關要地。「地點」是房地產投資的不敗法則，只要選對地點，中古屋就算沒碰到都市更新與改建的機會，價格仍舊有上漲條件。尤其是在豪宅周圍、重要地標附近的舊公寓，最具上漲空間。陳百棟分析，以「勤美璞真」為例，位在該建案後方的四層樓舊公寓就值得投資，現在一坪不到三十萬元，但前方有著每坪超過一百萬的豪宅為地標，未來改建後的新屋行情，至少上看六十萬元以上。

即使中古屋滿足上述三大條件，中古屋的都市更新或者與建商改建的機會最多也只有七○％。台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同，因此這些剩下的三○％不確定性因素，最好請教房地產開發業者，了解你所打算投資的中古屋，它的「土地」是否真符合老宅更新條件。

陳百棟提醒，一般都市更新，或者與建商合作改建的時程，快則三年，慢則十年以上，老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛，耐心尋找到好標的，再加上耐得住時間煎熬，絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中，獲得豐富的果實。